不動産の相続税対策の問題 相続税 対策 税理士 会計士 富山

先日、紹介である地主の方から、相続税対策のご相談を頂いた。

おそらくこの件は、今後、お手伝いさせて頂くことになると思うが、これに関連して、改めて不動産に関する相続税対策の問題について触れてみたい。

相続税対策というと、財産の状況に応じて、本当に沢山の対策があると思うが、最も効果的と考えられる相続税対策の一つは、暦年課税による長期間に渡る生前贈与であることは間違いない事実である。

相続税対策に関心がある方は、既に、ご自身で勉強されており、長期間の生前贈与の有効性については、十分にご理解されていると思う。

そして、相続財産が、生前贈与が容易な財産ばかりであれば問題は起きない。

例えば、相続財産が、現金預金や、上場株式、保険商品等の金融商品だけであれば、贈与は容易である。

贈与の評価額によっては、贈与税が発生することもあるが、それ以外に特に手数料等は発生しないからである。

しかし、地主さんのように、相続財産の大半が、不動産の場合には、生前贈与がなかなか難しい。

評価額が低い不動産ばかりであれば、まだ贈与の対象財産としては適格性を有しているかもしれない。

しかし、評価額が高い不動産の場合、毎年、一定額の割合で、その不動産を刻んで贈与することは難しい。

なぜなら、不動産を贈与するにも、

・登記費用が生じる

・不動産取得税が生じる

等、贈与税以外の比較的高額なコストが必ず発生する。

また、これらのコストを甘受できたとしても、不動産の共有には、争いの火種という別の問題の火種にもなりかねない。

このように、相続財産の多くが不動産の場合、相続税対策の王道である生前贈与の活用がなかなか難しいことが、対策上の問題になるケースが多い。

この問題をクリアできずに、だったら、土地の評価を下げよう、建物の固定資産税評価減と債務控除を活用して、課税相続財産を減らすしかない、とアパート建設を選択するケースが多かったが。

相続税対策以前に、アパート経営に興味があるのであれば、そこは否定しない。

しかし、興味がないのに、他の選択肢がないために、それを選択せざるを得ない場合については、私は疑問を感じる。

特に、土地に関して、既に、駐車場や、定期借地として、収益化ができている物件については、その土地を生前贈与する方法を、しっかりと考えた方がいいだろう。

もちろん、全くコストをかけずにそれを実現することは不可能であるが、相続税節税効果の方が高くなるほど、多額の財産を所有しているケースにおいては、慎重かつ賢明な検討が必要だろう。

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